AfA bei Immobilien

Was die AfA ist

Ein Gebäude nutzt sich ab. Das Steuerrecht erkennt das an: Wer eine Immobilie vermietet, verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer und zieht jedes Jahr einen Teil davon als Werbungskosten von den Mieteinnahmen ab (§ 7 EStG). Die AfA ist keine Ausgabe in dem Jahr, senkt aber die Steuer. Für selbst bewohnte Immobilien gibt es keine AfA, weil keine Mieteinnahmen entstehen.

Die Bemessungsgrundlage

Die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, werden im selben Verhältnis auf Gebäude und Grundstück verteilt wie der Kaufpreis. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche schreibst du getrennt ab, eine Einbauküche über zehn Jahre. Die AfA beginnt mit dem Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen; im ersten Jahr gibt es sie anteilig.

Grundstück und Gebäude aufteilen

Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, ist oft der größte Hebel und der häufigste Streitpunkt mit dem Finanzamt. Üblich ist eine Aufteilung nach den Werten von Boden und Gebäude: Der Bodenwert ergibt sich aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche, bei Eigentumswohnungen anteilig, der Gebäudewert aus einem Wertermittlungsverfahren.

Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, die Finanzämter häufig verwenden; die aktuelle Fassung stammt vom März 2026. Gerichte sind daran nicht gebunden. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass bei Streit ein Gutachten einzuholen ist, und 2025 auch das Ertragswertverfahren zugelassen. Eine wirtschaftlich nachvollziehbare Aufteilung im Kaufvertrag legen Finanzämter in der Regel zugrunde.

Geplant ist eine neue Regel: Nach dem Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 (§ 6f EStG) soll die Aufteilung im Kaufvertrag gelten, solange sie nicht offensichtlich unrealistisch ist. Weicht das Finanzamt mit der Arbeitshilfe ab, ließe sich das nur noch mit dem Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nach einer Besichtigung widerlegen. Gelten soll das für Verträge nach dem Inkrafttreten; beschlossen ist es noch nicht (Stand Oktober 2026).

Welcher Satz gilt

Maßgeblich ist das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde, nicht das Kaufjahr. Wer 2026 eine Wohnung aus dem Jahr 1995 kauft, schreibt mit 2 % ab.

Ein Rechenbeispiel

Die Lindenstraße 14 aus dem Wertavo-Demo-Portfolio: Kaufpreis 268.000 €, Kaufnebenkosten 21.400 €, Gebäudeanteil 80 %, fertiggestellt 1998.

Über 50 Jahre summiert sich die AfA auf die gesamte Bemessungsgrundlage. Wie sie in den Cashflow nach Steuern eingeht, zeigt Cashflow nach Kapitaldienst.

Degressive AfA für Neubauten

Für neue Wohngebäude, mit deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird, gibt es wahlweise eine degressive AfA: 5 % vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Das gilt auch für den Kauf im Jahr der Fertigstellung, wenn der Kaufvertrag in diesen Zeitraum fällt. Ein Beispiel: Neubau für 400.000 € plus 40.000 € Nebenkosten, Gebäudeanteil 85 %, also 374.000 € Bemessungsgrundlage.

Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, nur früher: Die Steuerersparnis verschiebt sich nach vorn. Ab dem 15. Jahr bringt die lineare AfA über die Restnutzungsdauer mehr als 5 % vom Restwert; dann ist der Wechsel erlaubt.

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen

Zusätzlich erlaubt § 7b EStG für neue Mietwohnungen eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % im Jahr, im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei folgenden Jahren. Voraussetzungen: Bauantrag zwischen 2023 und September 2029, Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, Baukosten höchstens 5.200 € je Quadratmeter, und die Wohnung muss zehn Jahre vermietet werden. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je Quadratmeter begrenzt.

Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten

Ist ein Gebäude nachweislich früher verbraucht, darf es schneller abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG), ein älteres Haus mit 30 Jahren Restnutzungsdauer etwa mit 3,33 % im Jahr. Den Nachweis kann jedes geeignete Gutachten führen, das sich mit dem konkreten Gebäude befasst. Strengere Anforderungen des Finanzministeriums von 2023 wurden nach Urteilen des Bundesfinanzhofs im Dezember 2025 aufgehoben. Der Bundesrat hat vorgeschlagen, kürzere Nutzungsdauern künftig nur noch anzuerkennen, wenn sie schon bei Fertigstellung bestanden; entschieden ist das nicht (Stand Oktober 2026).

Renovieren nach dem Kauf: die 15-%-Grenze

Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, ohne Umsatzsteuer, für Instandsetzung und Modernisierung ausgibt, darf diese Kosten nicht sofort absetzen. Sie werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und mit dem Gebäude abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Im Beispiel liegt die Grenze bei 15 % von 231.520 €, also rund 34.700 €.

AfA und Verkauf

Die AfA senkt die Anschaffungskosten. Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, steigt der steuerpflichtige Gewinn um die gesamte geltend gemachte AfA; danach ist der Gewinn steuerfrei. Mehr dazu in Spekulationsfrist bei Immobilien.