Cashflow nach Kapitaldienst

Definition und Formel

Kapitaldienst ist die Summe aus Zins und Tilgung, also die Kreditrate. Der Cashflow nach Kapitaldienst ist der Betrag, der nach Abzug aller laufenden Kosten und der Kreditrate von der Miete übrig bleibt, vor Steuern:

Der Begriff stammt aus der Unternehmensfinanzierung. Dort prüfen Banken mit der Kapitaldienstfähigkeit, ob ein Betrieb seine Kredite aus dem laufenden Geschäft bedienen kann. Bei einer vermieteten Wohnung ist es dieselbe Frage im Kleinen: Trägt die Miete den Kredit?

Ein Rechenbeispiel

Eine vermietete Eigentumswohnung, die Lindenstraße 14 aus dem Wertavo-Demo-Portfolio: gekauft für 268.000 €, Kaltmiete 970 € im Monat, Kreditrate 684 €.

Die Wohnung trägt sich also selbst und wirft 131 € im Monat ab. Gleichzeitig sinkt die Restschuld um 4.980 € im Jahr. Beides gehört zum Ertrag, aber nur das eine landet auf dem Konto.

Was in die Rechnung gehört

Kaltmiete

Nur die Nettokaltmiete. Umlagefähige Nebenkosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr zahlt der Mieter voraus, und du leitest sie weiter; sie sind ein durchlaufender Posten. Wer vorsichtig rechnet, zieht zusätzlich ein Mietausfallwagnis von 2 bis 4 % ab, für Leerstand zwischen zwei Mietern oder ausbleibende Zahlungen.

Nicht umlagefähige Kosten

Alles, was du als Eigentümer trägst und nicht auf den Mieter umlegen darfst, zum Beispiel:

• die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls eine Mietverwaltung,
• Instandhaltung und Reparaturen, bei Eigentumswohnungen auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage im Hausgeld,
• Kontoführung und Gebühren rund um das Darlehen.

Welche Anteile des Hausgelds umlagefähig sind, zeigt die Hausgeldabrechnung.

Zins und Tilgung

Beides steht im Tilgungsplan oder im Jahreskontoauszug des Darlehens. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich; der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil steigt. Sondertilgungen gehören nicht in den laufenden Cashflow, sie sind eine Entscheidung, Geld anzulegen.

Cashflow nach Steuern

Steuerlich zählt eine andere Rechnung. Das Finanzamt besteuert den Überschuss aus Vermietung und Verpachtung, also die Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Absetzbar sind Zinsen, laufende Kosten und die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, nicht aber die Tilgung.

Im Beispiel beträgt die AfA 2 % des Gebäudeanteils. Bei 268.000 € Kaufpreis plus 21.400 € Nebenkosten und einem Gebäudeanteil von 80 % sind das 4.630 € im Jahr.

Nach Steuern bleibt hier also knapp die Hälfte, obwohl sich die Wohnung trägt. Der Grund: Die Tilgung ist ein Abfluss, aber nicht absetzbar, sie wird aus versteuertem Geld bezahlt. Umgekehrt kann ein negativer Cashflow vor Steuern nach Steuern deutlich kleiner werden, wenn hohe Zinsen und die AfA einen steuerlichen Verlust ergeben, der die Steuer auf das übrige Einkommen senkt.

Der AfA-Satz hängt vom Baujahr ab: 2 % für Gebäude, die ab 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 % für ältere und 3 % für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist erst absetzbar, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt.

Drei Eigenkapitalrenditen aus derselben Wohnung

Die Eigenkapitalrendite setzt einen Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Welcher Ertrag gemeint ist, sagen viele Rechner nicht dazu, dabei liegen die Ergebnisse weit auseinander. Im Beispiel mit 68.000 € Eigenkapital (Kaufpreis plus Nebenkosten minus Darlehen):

Die erste Zahl, international „Cash-on-Cash“ genannt, zeigt, was tatsächlich auf dem Konto ankommt. Die zweite zählt die Tilgung mit, weil sie die Schuld senkt und das Geld dir gehört. Die dritte rechnet einen Wertzuwachs ein, der erst beim Verkauf real wird und genauso negativ ausfallen kann. Alle drei sind richtig, solange dabei steht, welche gemeint ist. Wertavo zeigt deshalb bei jeder Rendite, woraus sie sich zusammensetzt.

Negativer Cashflow: was er bedeutet

Ein negativer Cashflow heißt: Du legst jeden Monat Geld dazu. Das ist bei hoher Finanzierung und niedriger Anfangsmiete häufig und für sich genommen weder gut noch schlecht. Entscheidend sind drei Fragen:

• Wie viel davon ist Tilgung? Fließen 300 € in die Tilgung und fehlen 100 € im Cashflow, baust du mit 100 € eigenem Geld 300 € Eigenkapital auf.
• Wie sieht es nach Steuern aus? Zinsen und AfA können den Fehlbetrag über die Steuer deutlich verringern.
• Wie lange? Steigende Mieten und ein sinkender Zinsanteil verbessern das Bild mit der Zeit; eine Anschlussfinanzierung zu höherem Zins kann es verschlechtern.

Wichtig ist die Liquidität: Ein negativer Cashflow muss dauerhaft aus dem Einkommen tragbar sein, auch wenn eine Reparatur ansteht oder die Wohnung ein paar Monate leer steht.

Wie sich der Cashflow über die Jahre verändert

Der Cashflow ist eine Momentaufnahme. Über die Laufzeit verschieben sich drei Dinge:

• Zins und Tilgung: Bei gleicher Rate sinkt der Zinsanteil, und die Tilgung steigt. Der Cashflow vor Steuern bleibt gleich, der nach Steuern sinkt, weil weniger Zinsen absetzbar sind.
• Miete: Mieterhöhungen und Neuvermietungen verbessern den Cashflow.
• Zinsbindung: Endet sie, wird die Restschuld zu einem neuen Zins finanziert. Ein Prozentpunkt mehr auf 180.000 € kostet rund 150 € im Monat (Zinsbindungen im Blick behalten).

Wer mehrere Wohnungen hat, verliert diese Entwicklungen leicht aus dem Blick. Wertavo rechnet den Cashflow je Objekt Monat für Monat, legt alle Zinsbindungen auf eine Zeitachse und zeigt, wann sich was ändert. Für die Ruhestandsplanung zählt der Cashflow als Einkommen, mehr dazu in Wann kann ich in Rente gehen?