Wenn die Zinsbindung endet

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung

Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat dieselbe Rate. Anfangs besteht sie überwiegend aus Zinsen, mit jeder Zahlung wächst der Tilgungsanteil. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung lässt sich deshalb exakt berechnen:

Beispiel: 300.000 € zu 1,5 % mit 2 % anfänglicher Tilgung ergeben eine Rate von 875 € im Monat. Nach zehn Jahren sind rund 64.700 € getilgt und 235.300 € offen. Genau diese Summe muss dann neu finanziert werden. Die Restschuld steht auch im Tilgungsplan und im Jahreskontoauszug des Darlehens.

Was ein neuer Zins bewirkt

Für die Anschlussfinanzierung gibt es zwei Stellschrauben, die Rate und die Tilgung. Beide hängen am neuen Zins:

• Rate gleich lassen. Steigt der Zins, geht mehr von derselben Rate in Zinsen und weniger in die Tilgung. Die Laufzeit wird länger. Im Beispiel bleiben 875 € bei 3,8 % so knapp über den Zinsen, dass die Tilgung der Restschuld rund 50 Jahre dauern würde.
• Tilgung gleich lassen. Wer mit demselben Tilgungssatz von 2 % weitermacht, zahlt bei 3,8 % rund 1.137 € im Monat, also 262 € mehr als bisher.

Jeder Prozentpunkt mehr kostet bei 235.300 € Restschuld also rund 196 € im Monat oder 2.350 € im Jahr.

Die Wege zur Anschlussfinanzierung

• Prolongation: Die bisherige Bank verlängert den Kredit zu neuen Konditionen. Sie schickt dafür meist einige Monate vor Ablauf ein Angebot. Bequem, ohne Änderung im Grundbuch, aber nicht immer das günstigste Angebot.
• Umschuldung: Eine andere Bank übernimmt die Restschuld. Die Grundschuld wird an sie abgetreten, was Notar- und Grundbuchkosten verursacht. Lohnt sich, wenn der Zinsunterschied diese Kosten deutlich übersteigt.
• Forward-Darlehen: Du sicherst dir heute einen Zins für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft, meist bis zu fünf Jahre im Voraus. Dafür zahlst du einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst. Das schützt vor steigenden Zinsen, bindet dich aber auch, wenn sie fallen.
• Teilweise tilgen: Zum Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung ganz oder teilweise zurückzahlen, zum Beispiel aus Ersparnissen. Was zurückfließt, muss nicht neu finanziert werden.

Der Zeitplan

Ein typischer Ablauf, rückwärts vom Ende der Zinsbindung gerechnet:

1. Bis zu fünf Jahre vorher: Forward-Darlehen sind möglich. Interessant vor allem, wenn eine Zinssteigerung den Cashflow oder das Budget ernsthaft belasten würde.
2. Ein bis drei Jahre vorher: Restschuld klären, Angebote mehrerer Banken und Vermittler vergleichen.
3. Einige Monate vorher: Das Prolongationsangebot der eigenen Bank kommt; es lässt sich den Vergleichsangeboten gegenüberstellen.
4. Zum Stichtag: Neuer Vertrag läuft, gegebenenfalls fließt eine Teiltilgung.

Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Bei langen Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren gibt es einen gesetzlichen Ausweg: Nach § 489 BGB kannst du ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist interessant, wenn die Zinsen seit dem Abschluss deutlich gefallen sind; die Restschuld wird dann wie bei einer regulären Anschlussfinanzierung neu finanziert.

Bei vermieteten Wohnungen

Bei einer vermieteten Wohnung schlägt der neue Zins direkt auf den Cashflow nach Kapitaldienst durch. Ein Prozentpunkt mehr auf 180.000 € Restschuld kostet rund 150 € im Monat. Ein Teil davon kommt über die Steuer zurück, weil Zinsen bei der Vermietung absetzbar sind, bei einem Grenzsteuersatz von 42 % also gut 40 % des Mehrzinses. Die Tilgung dagegen ist nicht absetzbar.

Mehrere Darlehen im Blick

Wer mehrere Wohnungen finanziert hat, hat oft mehrere Zinsbindungen mit unterschiedlichen Enden, Restschulden und Zinsen. Die Gefahr liegt weniger in einem einzelnen Termin als darin, dass mehrere in dieselbe Hochzinsphase fallen. Eine Zeitachse aller Darlehen mit der jeweils erwarteten Restschuld zeigt früh, wann wie viel neu finanziert werden muss.

Genau diese Zeitachse zeigt Wertavo: jedes Darlehen, das Ende der Zinsbindung, die Restschuld zu diesem Termin und was ein neuer Zins für den Cashflow des Objekts bedeutet.