Schritt 1: die tragbare Rate
Ausgangspunkt ist nicht der Kaufpreis, sondern die Rate, die du Monat für Monat zahlen kannst, auch wenn das Auto kaputtgeht oder ein Einkommen eine Zeit lang wegfällt. Als Faustregel gelten höchstens 35 bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommens. Genauer ist eine Haushaltsrechnung: Einkommen minus Lebenshaltung, Versicherungen, Altersvorsorge und bestehende Kredite. Was übrig bleibt, abzüglich eines Puffers, ist die tragbare Rate.
Wer zur Miete wohnt, kann das vorher ausprobieren: ein paar Monate lang die Differenz zwischen künftiger Rate plus Rücklage für Instandhaltung und heutiger Kaltmiete zur Seite legen. Im Beispiel: 5.500 € netto, davon 35 %, ergibt eine Rate von 1.925 €.
Schritt 2: von der Rate zum Kredit
Beim Annuitätendarlehen ergeben Zins und Tilgung zusammen einen festen Prozentsatz des Kredits pro Jahr. Daraus folgt der Kredit, den eine Rate trägt:
Formel
1.925 € × 12 ÷ (4 % + 2 %) = 385.000 €. Die Tilgung bestimmt, wie schnell der Kredit sinkt: Mit 2 % anfänglicher Tilgung und 4 % Zins dauert es rund 27,5 Jahre bis zur Schuldenfreiheit, nach zehn Jahren sind noch rund 290.500 € offen. Eine höhere Tilgung bedeutet bei gleicher Rate einen kleineren Kredit, dafür ist er schneller abbezahlt.
Schritt 3: vom Kredit zum Kaufpreis
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Das Eigenkapital bezahlt deshalb zuerst die Nebenkosten, der Rest fließt in den Kaufpreis:
Formel
Mit 100.000 € Eigenkapital, 385.000 € Kredit und 11,57 % Nebenkosten in Nordrhein-Westfalen: 485.000 € ÷ 1,1157 = rund 434.700 €.
| Kaufpreis | 434.700 € |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 28.256 € |
| Notar und Grundbuch 1,5 % | 6.521 € |
| Makler 3,57 % | 15.519 € |
| Gesamtkosten | 485.000 € |
| − Eigenkapital | 100.000 € |
| = Kredit | 385.000 € |
Der Kredit macht hier knapp 89 % des Kaufpreises aus. Das ist ein hoher Beleihungsauslauf, für den Banken meist einen Zinsaufschlag verlangen; dazu unten mehr.
Kaufnebenkosten je Bundesland
Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Die Maklerprovision ist Marktpraxis und verhandelbar; für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit Dezember 2020, dass Käufer höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Makler, Käuferanteil typisch | Summe mit 1,5 % Notar |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 3,57 % | 10,1 % |
| Bayern | 3,5 % | 3,57 % | 8,6 % |
| Berlin | 6,0 % | 3,57 % | 11,1 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 3,57 % | 11,6 % |
| Bremen | 5,5 % | 2,98 % | 10,0 % |
| Hamburg | 5,5 % | 3,12 % | 10,1 % |
| Hessen | 6,0 % | 2,98 % | 10,5 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 2,98 % | 10,5 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 3,57 % | 10,1 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 3,57 % | 11,6 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 3,57 % | 10,1 % |
| Saarland | 6,5 % | 3,57 % | 11,6 % |
| Sachsen | 5,5 % | 3,57 % | 10,6 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 3,57 % | 10,1 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 3,57 % | 11,6 % |
| Thüringen | 5,0 % | 3,57 % | 10,1 % |
Stand Oktober 2026. Zuletzt geändert haben sich Bremen (5,5 % seit 1. Juli 2025, vorher 5,0 %) und Thüringen (5,0 % seit 1. Januar 2024, vorher 6,5 %). Ohne Makler sinken die Nebenkosten entsprechend, in Bayern auf rund 5 %.
Mit deinen Zahlen
Vorbelegt mit dem Beispiel. Den Zinssatz nennt dir die Bank im Angebot; Mitte Oktober 2026 lagen zehnjährige Zinsbindungen je nach Beleihungsauslauf bei rund 4,2 bis 4,6 % effektiv.
Höchster Kaufpreis
434.700 €
Rate 1.925 € im Monat · Kredit 385.000 €
Beleihungsauslauf
89 %
über 80 %: meist mit Zinsaufschlag
schuldenfrei in etwa 28 Jahren bei dieser Rate
Restschuld nach 10 Jahren: 290.500 €
Gleiche Rate, anderer Zins
3,0 %
503.700 €
4,0 %
434.700 €
5,0 %
385.400 €
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate. Grunderwerbsteuer mit Stand Oktober 2026; die Maklerprovision ist Marktpraxis und verhandelbar. Banken prüfen zusätzlich Lebenshaltungskosten und bestehende Kredite. Keine Finanzierungsberatung.
Was der Zins verändert
Bei gleicher Rate entscheidet der Zins über den möglichen Kaufpreis. Im Beispiel:
| Zinssatz | Kredit | Höchster Kaufpreis |
|---|---|---|
| 3 % | 462.000 € | 503.700 € |
| 4 % | 385.000 € | 434.700 € |
| 5 % | 330.000 € | 385.400 € |
Ein Prozentpunkt mehr Zins kostet hier 50.000 bis 70.000 € Kaufpreis. Zur Einordnung: Laut Bundesbank kosteten neue Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung im August 2026 im Schnitt 3,81 % effektiv; der Vermittler Interhyp nannte Mitte Oktober 2026 für zehn Jahre 4,19 % bei einem Beleihungsauslauf unter 70 % und 4,56 % über 90 %. Nach der Zinsbindung kommt das Zinsrisiko dazu; was dann passiert, zeigt Wenn die Zinsbindung endet.
Worauf Banken schauen
- Haushaltsrechnung: Einnahmen minus Ausgaben, mit Pauschalen für die Lebenshaltung je Person. Bestehende Kredite und Leasingraten zählen voll.
- Beleihungsauslauf: der Kredit im Verhältnis zum Beleihungswert, den die Bank meist etwas unter dem Kaufpreis ansetzt. Bis 60 % gibt es die besten Zinsen, über 80 und über 90 % spürbare Aufschläge.
- Eigenkapital: mindestens die Nebenkosten. Finanzierungen darüber hinaus gibt es, aber teurer.
- Sicherheit des Einkommens: unbefristete Anstellung nach der Probezeit; bei Selbstständigen meist mehrere Jahresabschlüsse.
- Bonität: Schufa-Auskunft und bisherige Kredite.
Die laufenden Kosten danach
Die Rate ist nicht alles. Als Eigentümer zahlst du Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung selbst; in einer Eigentumswohnung kommt das Hausgeld mit der Erhaltungsrücklage dazu. Häufig genannt wird eine Rücklage von rund 1 % des Gebäudewerts pro Jahr, bei älteren Häusern mehr. Wer eine Wohnung vermieten will, rechnet anders; dafür gibt es Mietrendite berechnen und Eigenheim, Kapitalanlage oder ETF?
Puffer und Risiken
- Rücklage nach dem Kauf: für Reparaturen, Umzug, Einrichtung und Lücken im Einkommen.
- Zinsänderung: Endet die Zinsbindung bei höheren Zinsen, steigt die Rate oder die Laufzeit.
- Lebensänderungen: Kinder, Elternzeit, ein Jobwechsel oder eine Trennung verändern, was tragbar ist.
Die Frage ist deshalb nicht nur, wie viel Haus die Bank finanziert, sondern wie viel du auch in schlechteren Jahren tragen kannst.
Quellen
- 01§ 656c BGB: Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien
- 02§ 656d BGB: Vereinbarungen über die Maklerkosten
- 03Freie Hansestadt Bremen: Grunderwerbsteuer (5,5 % seit 1. Juli 2025)
- 04Interhyp: Bauzinsen, Angebote vom 12. bis 18. Oktober 2026
- 05Finanztip: Notarkosten beim Hauskauf
Regeln und Zahlen mit Stand