Sondertilgung oder ETF?

Die Grundrechnung

Jeder Euro, den du zusätzlich tilgst, senkt die Restschuld. Auf diesen Euro fallen ab sofort keine Zinsen mehr an, bis zum Ende der Laufzeit. Eine Sondertilgung wirkt deshalb wie eine Geldanlage, die genau den Kreditzins bringt: ohne Kursrisiko, ohne Steuern und vom ersten Tag an.

Ein Beispiel: 10.000 € Sondertilgung bei 3,5 % Zins. Nach zehn Jahren ist die Restschuld um 14.183 € niedriger als ohne Sondertilgung; 4.183 € davon sind gesparte Zinsen. Bleibt die Rate gleich, ist der Kredit entsprechend früher abbezahlt.

Beim ETF ist der Ertrag offen. Breit gestreute Aktien-ETFs können deutlich mehr bringen als der Kreditzins, aber auch jahrelang weniger, und auf den Gewinn fällt Steuer an.

Ab wann der ETF vorn liegt

Damit der ETF im Schnitt gleichzieht, muss er nach Steuern denselben Endwert erreichen wie die Sondertilgung. Auf Gewinne aus Aktien-ETFs fallen 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag an, und zwar auf 70 % des Gewinns (Teilfreistellung). Das sind effektiv rund 18,5 % des Gewinns, ohne Kirchensteuer.

Zehn Jahre, selbst bewohnte Immobilie; letzte Spalte: Anteil von 2.000 simulierten Verläufen mit 6 % erwarteter Rendite und 15 % Schwankung, in denen der ETF am Ende vorn liegt. Als Faustregel braucht der ETF vor Steuern etwa ein Fünftel mehr Rendite als der Kreditzins. Ist dein Sparerpauschbetrag von 1.000 € im Jahr (2.000 € bei Zusammenveranlagung) noch nicht ausgeschöpft, sinkt die Steuer und damit die nötige Rendite etwas.

Sicher gegen wahrscheinlich

Gleichstand im Durchschnitt heißt nicht Gleichstand im Einzelfall. Das Beispiel mit 10.000 €, 3,5 % Kreditzins, zehn Jahren und einem ETF mit 6 % erwarteter Rendite und 15 % Schwankung:

Der ETF liegt in 56 % der Verläufe vorn und bringt im Durchschnitt gut 2.200 € mehr. In den übrigen 44 % steht am Ende weniger da als mit der Sondertilgung, im schlechtesten Zehntel sogar weniger als der eingesetzte Betrag. Dass der Median unter dem Durchschnitt liegt, hat einen Grund: Wenige sehr gute Verläufe ziehen den Durchschnitt nach oben. Für eine einzelne Entscheidung ist der Median die ehrlichere Zahl.

Vermietete Immobilien

Bei einer vermieteten Wohnung sind die Kreditzinsen Werbungskosten und mindern die Steuer. Tilgst du außerplanmäßig, fällt dieser Vorteil weg: Die Sondertilgung bringt nur den Zins nach Steuern. Bei 3,5 % Zins und 42 % Grenzsteuersatz sind das rund 2,0 %. Im Beispiel liegt der ETF dann in 68 % der Verläufe vorn, und vor Steuern genügen ihm 2,5 % im Jahr, um im Schnitt gleichzuziehen.

Wer ein selbst bewohntes Haus und eine vermietete Wohnung finanziert hat, für den bringt eine Sondertilgung beim Kredit fürs Eigenheim rechnerisch mehr, weil dort kein Steuervorteil verloren geht. Wie Zinsen, Tilgung und Steuer bei einer vermieteten Wohnung zusammenspielen, zeigt der Ratgeber Cashflow nach Kapitaldienst.

Was der Kreditvertrag erlaubt

• Vereinbarte Sondertilgung: Während der Zinsbindung geht sie nur, wenn der Vertrag sie vorsieht. Üblich sind 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, manche Verträge erlauben 10 % oder mehr, oft gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Nicht genutzte Beträge verfallen meist zum Jahresende.
• Mehr als vereinbart: Bei einem Immobilienkredit mit festem Zins nur mit berechtigtem Interesse, etwa beim Verkauf der Immobilie, und gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
• Nach zehn Jahren: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
• Am Ende der Zinsbindung: Vor der Anschlussfinanzierung kannst du beliebig viel zurückzahlen.

Liquidität und Anschlussfinanzierung

Getilgtes Geld ist gebunden. Brauchst du es später, bekommst du es nur über einen neuen Kredit zurück, zu den dann gültigen Konditionen. Einen ETF kannst du jederzeit verkaufen, wenn auch vielleicht gerade im Minus. Diese Flexibilität taucht in keiner Renditerechnung auf, ist aber oft der eigentliche Grund für die Entscheidung.

Umgekehrt senkt eine niedrigere Restschuld das Zinsänderungsrisiko. Endet die Zinsbindung in einer Phase hoher Zinsen, muss weniger Kredit teuer finanziert werden, und liegt der Beleihungsauslauf dann unter Schwellen wie 60 oder 80 %, bieten Banken oft bessere Konditionen. Was beim Ende der Zinsbindung passiert, rechnet der Ratgeber Wenn die Zinsbindung endet durch.

Fragen, die die Entscheidung ordnen

Eine allgemeine Antwort gibt es nicht. Diese Fragen helfen, die eigene zu finden:

1. Gibt es eine Rücklage für Notfälle, die unabhängig von beiden Wegen verfügbar bleibt?
2. Wie hoch ist der Kreditzins, und zählt er vor oder nach Steuern?
3. Wie lang ist der Zeitraum? Je kürzer, desto stärker fällt die Schwankung des ETF ins Gewicht.
4. Wie viel ist dir Sicherheit wert gegenüber einer höheren, aber unsicheren Rendite?
5. Steht die Anschlussfinanzierung bald an, und wie viel Zinsrisiko hängt an der Restschuld?

Die Entscheidung muss nicht alles oder nichts sein: Wer den Betrag aufteilt, kauft sich einen Teil Sicherheit und behält einen Teil der Chance.