Bruttomietrendite
Die einfachste Kennzahl, die auch in fast jedem Exposé steht:
Formel
Sie ist schnell gerechnet und eignet sich, um Angebote grob zu vergleichen. Sie lässt aber alles weg, was die Rendite schmälert: Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand. Ein Exposé, das nur die Bruttorendite nennt, zeigt die Wohnung von ihrer besten Seite.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor sagt, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und in Gesprächen mit Maklern und Banken die gängigere Größe:
Formel
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Kaufpreis bei 1.000 € Kaltmiete |
|---|---|---|
| 15 | 6,7 % | 180.000 € |
| 20 | 5,0 % | 240.000 € |
| 25 | 4,0 % | 300.000 € |
| 30 | 3,3 % | 360.000 € |
| 35 | 2,9 % | 420.000 € |
Je höher der Faktor, desto mehr zahlst du für einen Euro Miete. In gefragten Lagen sind hohe Faktoren üblich, weil Käufer dort mit steigenden Mieten und Werten rechnen; in Regionen mit sinkender Nachfrage ist der Faktor niedriger, weil das Risiko von Leerstand und Wertverlust höher ist. Ein niedriger Faktor ist deshalb nicht automatisch das bessere Geschäft.
Nettomietrendite
Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Sie zieht von der Miete die Kosten ab, die du als Eigentümer trägst, und rechnet die Kaufnebenkosten zum eingesetzten Kapital:
Formel
Nicht umlagefähige Kosten
Alles, was du als Eigentümer trägst und nicht an den Mieter weitergeben darfst: die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls eine Mietverwaltung, Instandhaltung und die Erhaltungsrücklage, Reparaturen, Konto- und Kreditgebühren. Welche Betriebskosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung; die Hausgeldabrechnung zeigt, welcher Teil bei dir hängen bleibt.
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls der Makler. Je nach Bundesland und Maklerprovision kommen etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises zusammen; die Sätze je Bundesland stehen im Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die Nebenkosten sind ausgegeben und kommen beim Verkauf nicht zurück; deshalb gehören sie zum eingesetzten Kapital.
Mietausfallwagnis
Leerstand zwischen zwei Mietern, ausgefallene Zahlungen, ein Rechtsstreit: Wer vorsichtig rechnet, zieht 2 bis 4 % der Jahresmiete pauschal ab.
Ein Rechenbeispiel
Die Lindenstraße 14 aus dem Wertavo-Demo-Portfolio: Kaufpreis 268.000 €, Kaufnebenkosten 21.400 €, Kaltmiete 970 € im Monat, nicht umlagefähige Kosten 155 € im Monat. Finanziert mit 68.000 € Eigenkapital und einem Kredit über 221.400 € zu 1,5 %.
| Kennzahl | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 11.640 € ÷ 268.000 € | 4,3 % |
| Kaufpreisfaktor | 268.000 € ÷ 11.640 € | 23,0 |
| Nettomietrendite | 9.780 € ÷ 289.400 € | 3,4 % |
| Eigenkapitalrendite | (9.780 € − 3.321 €) ÷ 68.000 € | 9,5 % |
Vier Zahlen, alle richtig, und doch liegen sie zwischen 3,4 und 9,5 %. Mit einem Mietausfallwagnis von 2 % sinkt die Nettomietrendite auf 3,3 %. Entscheidend ist, dass immer dabeisteht, welche gemeint ist.
Mit deinen Zahlen
Vorbelegt mit dem Beispiel. Die nicht umlagefähigen Kosten stehen in der Hausgeldabrechnung, den Zinssatz findest du im Darlehensvertrag.
Nettomietrendite
3,4 %
Brutto 4,3 % · Kaufpreisfaktor 23,0
Eigenkapitalrendite je nach Kreditzins
Kreditzins
Der Kredit hebt deine Eigenkapitalrendite: Sein Zins liegt unter der Nettomietrendite von 3,4 %.
Vor Steuern und vor Tilgung. Nettomietrendite: Miete abzüglich Mietausfallwagnis und nicht umlagefähiger Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Eigenkapitalrendite: dasselbe abzüglich Zinsen, geteilt durch das Eigenkapital.
Eigenkapitalrendite und Hebel
Die Nettomietrendite beschreibt das ganze Objekt, unabhängig von der Finanzierung. Für dich zählt meist, was dein eigenes Geld verdient. Finanziert ein Kredit einen Teil des Kaufs, gilt vor Steuern:
Leverage-Effekt
Solange der Kredit weniger kostet, als das Objekt einbringt, verdient jeder geliehene Euro die Differenz für dich mit. Im Beispiel: 3,38 % + (3,38 % − 1,5 %) × 221.400 € ÷ 68.000 € = 9,5 %.
Kostet der Kredit mehr als die Nettomietrendite, dreht sich der Effekt um. Bei 3,8 % Zins kommt dieselbe Wohnung nur noch auf 2,0 % Eigenkapitalrendite, weniger als ganz ohne Kredit. Der Hebel wirkt außerdem auf das Risiko: Je höher der Kreditanteil, desto stärker schlagen Leerstand, Reparaturen oder ein höherer Anschlusszins auf dein Eigenkapital durch.
Die Tilgung kommt in dieser Rechnung nicht vor. Sie ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau, belastet aber den monatlichen Überschuss; wie, zeigt der Ratgeber Cashflow nach Kapitaldienst.
Typische Fehler
- Warmmiete statt Kaltmiete: Die umlagefähigen Nebenkosten zahlt der Mieter, sie sind ein durchlaufender Posten und gehören nicht in die Rendite.
- Kaufnebenkosten vergessen: Sie gehören zum eingesetzten Kapital, auch wenn sie im Exposé fehlen.
- Instandhaltung unterschätzen: Ältere Gebäude brauchen mehr, und Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft kommen zur laufenden Rücklage hinzu.
- Brutto mit netto vergleichen: Eine Bruttorendite von 5 % kann netto unter 4 % liegen, wenn Kosten und Nebenkosten abgehen.
- Vor und nach Steuern mischen: Alle Zahlen hier sind vor Steuern. Ein Vergleich mit einer Anlage nach Steuern geht deshalb schief.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht, und Wertavo zieht keine. Hilfreicher sind vier Fragen, die du an jede Zahl stellen kannst:
- Liegt die Nettomietrendite über dem Kreditzins? Nur dann hebt der Kredit deine Eigenkapitalrendite.
- Trägt sich die Wohnung nach Zins und Tilgung, und wenn nicht, wie viel musst du dauerhaft zuschießen?
- Wie viel Wertsteigerung steckt in deiner Erwartung, und wäre die Rechnung auch ohne sie noch tragbar?
- Wie hoch ist das Risiko von Leerstand und größeren Reparaturen in diesem Haus und dieser Lage?
Mietrendite und Wertentwicklung
Die Mietrendite ist nur ein Teil des Ertrags. Steigt der Wert der Immobilie, kommt der Wertzuwachs dazu; fällt er, geht er ab. Grob gilt für das ganze Objekt:
Näherung
Bei 3,4 % netto und 2 % Wertzuwachs sind das rund 5,4 % im Jahr, vor Steuern. Erst auf dieser Ebene ist ein Vergleich mit einem ETF-Depot fair, und auch dann nur mit denselben Annahmen zu Kosten, Steuern und Risiko. Wie sich die Wege über 25 Jahre entwickeln, rechnet der Ratgeber Eigenheim, Kapitalanlage oder ETF? durch. Steuerlich zählen Mieteinnahmen abzüglich Zinsen, Kosten und Abschreibung; mehr dazu in AfA bei Immobilien.
Quellen
Regeln und Zahlen mit Stand