Eigenheim, Kapitalanlage oder ETF?

Die drei Wege

Drei Haushalte mit denselben Möglichkeiten: 100.000 € Eigenkapital und dasselbe Budget fürs Wohnen und Sparen.

1. Eigenheim. Du kaufst eine Wohnung für 400.000 € und wohnst selbst darin. Statt Miete zahlst du Zins, Tilgung und Instandhaltung.
2. Kapitalanlage. Du wohnst zur Miete und kaufst eine gleichwertige Wohnung, die du vermietest. Die Miete, die du zahlst, und die, die du bekommst, gleichen sich ungefähr aus; dazu kommen Kredit, Kosten und Steuern.
3. ETF-Depot. Du kaufst keine Immobilie, wohnst zur Miete und legst das Eigenkapital in einem breit gestreuten ETF an, dazu jeden Monat die Differenz zu dem, was Kaufen kosten würde.

Fair vergleichen: gleiches Budget

Viele Vergleiche stellen die Kreditrate der Miete gegenüber und hören dort auf. Das greift zu kurz: Der Käufer gibt jeden Monat mehr aus und tilgt damit, während der Mieter die Differenz anlegen kann oder eben nicht. Ein fairer Vergleich gibt allen drei Wegen jedes Jahr dasselbe Budget, nämlich das, was der teuerste Weg kostet. Wer günstiger wohnt, legt die Differenz in einen ETF.

Am Ende zählt das Nettovermögen: Wert der Immobilie minus Restschuld, plus Depot, jeweils nach Steuern, so als würde an diesem Tag verkauft.

Was den Ausschlag gibt

Mit den Beispielwerten liegen die drei Wege nach 25 Jahren nah beieinander: das ETF-Depot bei rund 673.000 €, die Kapitalanlage bei rund 650.000 €, das Eigenheim bei rund 609.000 €. Kleine Änderungen drehen die Reihenfolge. Am stärksten wirken diese Annahmen:

• Kaufpreisfaktor. Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, im Beispiel 26,7. Je höher der Faktor, desto teurer ist Kaufen im Verhältnis zum Mieten. Kostet dieselbe Wohnung 1.600 € statt 1.250 € Miete (Faktor 20,8), liegt nach 25 Jahren das Eigenheim mit rund 666.000 € vorn, das ETF-Depot fällt auf rund 478.000 € zurück.
• ETF-Rendite gegen Wertzuwachs. Der ETF-Weg lebt von der Rendite des Depots, die Immobilienwege vom Wertzuwachs, mit Hebel durch den Kredit. Bei 7 % statt 6 % ETF-Rendite wächst das ETF-Depot auf rund 812.000 €; bei 3 % statt 2 % Wertzuwachs liegen beide Immobilienwege mit rund 783.000 € und 835.000 € vorn.
• Zins. Bei 2,5 % statt 3,6 % liegt das Eigenheim vorn (rund 586.000 € gegen 501.000 € für das ETF-Depot). Bei 4,5 % kostet Kaufen so viel mehr, dass der Mieter entsprechend mehr anlegt und mit rund 820.000 € klar vorne liegt.
• Zeitraum. Die Kaufnebenkosten sind am ersten Tag weg; im Beispiel startet das Eigenheim mit 60.000 € Nettovermögen, der Mieter mit 100.000 €. Ob und wann ein Kauf aufholt, zeigt sich erst über viele Jahre. Der Sprung der Kapitalanlage nach zehn Jahren hat einen steuerlichen Grund: Ab dann ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei.
• Disziplin. Das Modell unterstellt, dass jede Differenz wirklich angelegt wird. Ein Kredit erzwingt das Sparen über die Tilgung, beim Mieten liegt es bei dir.

Eigenheim: Sicherheit mit Klumpen

Das Eigenheim ist der einfachste der drei Wege: kein Mieter, keine Steuererklärung für die Vermietung, keine Eigenbedarfskündigung. Spätestens mit der letzten Rate wohnst du günstig, was im Ruhestand die Ausgaben deutlich senkt. Ein Verkaufsgewinn ist steuerfrei, wenn du im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt hast.

Dafür steckt ein großer Teil des Vermögens in einem einzigen Objekt an einem einzigen Ort, und weder Zinsen noch Instandhaltung sind steuerlich absetzbar. Für die Ruhestandsplanung zählt das Eigenheim anders als andere Werte: Es spart Miete, bringt aber kein Geld, aus dem du entnehmen kannst (Zählt das Eigenheim zum Vermögen?).

Kapitalanlage: Hebel mit Steuervorteil

Wer selbst mietet und eine Wohnung vermietet, nutzt den Kredithebel wie beim Eigenheim, aber mit Steuervorteil: Zinsen, laufende Kosten und die AfA auf das Gebäude mindern die Steuer. Im Beispiel ist die monatliche Belastung deshalb niedriger als beim Eigenheim. Ob die Wohnung sich trägt, zeigt der Cashflow nach Kapitaldienst.

Dafür bist du Vermieter, mit allem, was dazugehört: Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, das Risiko von Leerstand und Mietausfall. Wohnst du selbst zur Miete, bleibt außerdem das Risiko einer Mieterhöhung oder Eigenbedarfskündigung. Ein Verkaufsgewinn ist erst nach zehn Jahren steuerfrei.

ETF-Depot: flexibel und breit gestreut

Der ETF-Weg ist der flexibelste: Das Vermögen ist über Tausende Unternehmen verteilt, jederzeit verkäuflich, und ein Umzug kostet keine Kaufnebenkosten. Dafür schwankt das Depot stärker als ein Immobilienwert im Bewertungsgutachten, und auf Kursgewinne fällt beim Verkauf Abgeltungsteuer an, bei Aktien-ETFs mit Teilfreistellung effektiv rund 18,5 % des Gewinns.

Der Weg funktioniert nur, wenn die Differenz zur Kaufbelastung tatsächlich jeden Monat angelegt wird. Ohne den Zwang einer Kreditrate ist das eine Frage der Gewohnheit, nicht der Rechnung.

Was keine Rechnung zeigt

Die Zahlen beantworten nur einen Teil der Frage. Wie wichtig dir Sicherheit vor einer Kündigung ist, ob du in zehn Jahren noch in derselben Stadt leben willst, ob du Lust hast, Vermieter zu sein, und wie ruhig du bleibst, wenn dein Depot 30 % verliert: Das entscheidet mit, und das kann kein Rechner für dich gewichten.

Viele Haushalte gehen am Ende nicht einen Weg, sondern eine Mischung: ein Eigenheim, ein Depot und vielleicht eine vermietete Wohnung. Genau dann wird es unübersichtlich, und genau dafür ist Wertavo gebaut: alle Werte, alle Kredite und alle Cashflows in einem Nettovermögen, und die Frage, ob es für den Ruhestand reicht.