Spekulationsfrist bei Immobilien

Die Regel

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Umgangssprachlich heißt das Spekulationsfrist, im Gesetz privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Der Gewinn wird zu deinem übrigen Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer.

Wie die zehn Jahre gerechnet werden

Es zählen die Tage, an denen die notariellen Verträge geschlossen werden, nicht die Übergabe und nicht der Eintrag ins Grundbuch. Die Frist beginnt am Tag nach dem Kaufvertrag und endet zehn Jahre später mit dem Tag, der dem Kaufdatum entspricht. Ein Verkaufsvertrag ab dem Tag danach liegt außerhalb der Frist.

Auch ein Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung zählt ab der Unterschrift. Liegt der Notartermin nur einen Tag zu früh, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Ausnahme: selbst bewohnt

Steuerfrei ist der Gewinn auch vor Ablauf der zehn Jahre, wenn du die Immobilie

• vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hast oder
• im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast.

Für die zweite Variante genügt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre, bei dem das mittlere Jahr voll abgedeckt ist; im ersten und im letzten Jahr reichen einzelne Tage. Wer am 31. Dezember 2024 einzieht, das ganze Jahr 2025 dort wohnt und am 2. Januar 2026 auszieht, kann 2026 steuerfrei verkaufen, auch wenn die Wohnung bis zum Verkauf vermietet ist.

Als eigene Nutzung zählt auch eine Zweit- oder Ferienwohnung, die nicht vermietet wird. Nicht dazu zählt es, die Wohnung den Eltern oder einem getrennt lebenden Ehepartner zu überlassen.

Wie der Gewinn berechnet wird

Zu den Anschaffungskosten zählen Kaufpreis und Kaufnebenkosten, außerdem Herstellungskosten für spätere Aus- und Umbauten. Verkaufskosten sind etwa Makler und Notar, soweit du sie trägst.

Warum die AfA zurückkommt

Wer eine Wohnung vermietet, schreibt das Gebäude jedes Jahr ab und spart damit Steuern. Bei einem Verkauf innerhalb der zehn Jahre wird diese AfA von den Anschaffungskosten abgezogen. Der Gewinn steigt um genau die Summe der geltend gemachten Abschreibungen, einschließlich Sonderabschreibungen, und die Steuerersparnis der Vorjahre wird so wieder eingesammelt.

Nach Ablauf der zehn Jahre spielt das keine Rolle mehr: Der Gewinn ist steuerfrei, die AfA bleibt dir. Wie sie berechnet wird, steht in AfA bei Immobilien.

Ein Rechenbeispiel

Die Lindenstraße 14 aus dem Wertavo-Demo-Portfolio: gekauft am 15. Juni 2018 für 268.000 € plus 21.400 € Nebenkosten, seitdem vermietet. Bis Ende November 2026 sind 39.355 € AfA zusammengekommen, 4.630 € im Jahr. Verkauf am 1. Dezember 2026 für 307.000 €.

Ohne die AfA läge der Gewinn bei 17.600 €; mehr als zwei Drittel des steuerpflichtigen Gewinns sind zurückgeholte Abschreibungen. Mit dem Verkauf bis zum 16. Juni 2028 zu warten, macht den gesamten Gewinn steuerfrei.

Schenkung und Erbschaft

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt die laufende Frist: Maßgeblich bleibt der Kaufvertrag des Vorbesitzers. Eine geerbte Wohnung, die vor acht Jahren gekauft wurde, ist also nach zwei weiteren Jahren steuerfrei verkäuflich.

Wann es gewerblich wird

Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft oder baut und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten (Drei-Objekt-Grenze). Dann sind die Gewinne gewerbliche Einkünfte, es fällt Gewerbesteuer an, und die zehn Jahre helfen nicht mehr. Die Grenze ist ein Anhaltspunkt der Finanzverwaltung, keine starre Regel.

Freigrenze und Verluste

Gewinne aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres bleiben steuerfrei, solange sie zusammen unter 1.000 € liegen (seit 2024, vorher 600 €). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften lassen sich nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnen, im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren.